Überblick

Im Berliner Stadtteil Wedding liegt das ehemalige Fabrikgelände der Druckmaschinenfirma ExRotaprint (vgl. ExRotaprint gGmbH 2016: 3). Das Gelände wurde nach dem Konkurs der Firma im Jahr 1989 von dem Bezirk Wedding verwaltet und die Gebäude für unterschiedliche Zwischennutzungen  verwendet (vgl. ebd.: 7). Im Jahr 2007 wurde das Gelände nach langen Verhandlungen mit dem Bezirk, dem Senat und dem Liegenschaftsfond Berlin an die Stiftung Edith Maryon und die Stiftung trias verkauft, die Gebäude gehören, über das Erbbaurecht vergeben, für 99 Jahre der 2005 gegründeten ExRotaprint gGmbH (vgl. ebd.: 23). Beide Stiftungen setzen sich für einen nachhaltigen Umgang mit Boden ein und verhindern so die Spekulation mit der Ressource (vgl. ebd.). Dementsprechend ist langfristig eine Wertsteigerung oder Profit durch einen Verkauf des Grundstücks ausgeschlossen. Auch der Verkauf von Gesellschaftsanteilen bringt den Gesellschafter:innen keinen Gewinn ein, da die Gesellschaft selbst nicht von Einnahmen der Fläche profitiert (vgl. ebd.: 24). Dieses Nutzungskonzept und Eigentumsmodell war ursprünglich von dem Verein RotaClub e.V. (bis 2013: ExRotaprint e.V.) entwickelt worden: Basis für die vorgesehenen Nutzungen und rechtlichen Grundlagen ist die Gemeinnützigkeit (vgl. ebd.: 12). Der Verein, die später daraus entstandene gGmbH, der Gesellschaftsvertrag sowie der Erbbaurechtsvertrag stellen die (rechtliche) Grundlage für die Nutzung der Fläche dar (vgl. ebd.: 23). In beiden Verträgen sind auch die sozialen Ziele für das Gelände festgeschrieben: Die jeweils zu einem Drittel festgeschriebene Nutzung durch Soziales, Arbeit und Kultur. Außerdem legt ExRotaprint Wert auf die Kooperation mit bereits bestehenden Einrichtungen in der Nachbarschaft und im umliegenden Stadtteil Wedding. Dazu zählen etliche Schulen und andere soziale Einrichtungen wie selbstorganisierte Deutschkurse oder die Betreuung von Behinderten (vgl. ebd.: 13). Die Nutzungsvielfalt  wird in regelmäßigen Foren organisiert in welchen auch Konflikte Ansprache finden und Vorgehensweisen ausgehandelt werden. Die Plattform hierfür bildet der Verein und das Planungsteam des Geländes. Es wird viel Wert auf wenig Hierarchisierung und regelmäßige und gute Kommunikation und Interessenaustausch für das Bestehen des Projektes gelegt (vgl. ebd.: 14, 24). Ein weiterer Baustein des Projektes ist die stark durch Eigeninitiative geprägte Öffentlichkeitsarbeit sowie die Zusammenarbeit mit Partner:innen aus der Finanzwirtschaft, der Politik und insbesondere der Stadtentwicklung (vgl. ebd.: 12).

Rolle der Stiftungen

Die Stiftungen trias und Edith Maryon sind zu gleichen Anteilen im Besitz des Rotaprint-Geländes  und Vergeberinnen des Erbaurechts an ExRotaprint (vgl. ExRotaprint gGmbH 2016: 4). Beide Stiftungen sind der Gemeinnützigkeit verpflichtet und haben es sich zum Ziel gesetzt, den nachhaltigen und sozialverträglichen Umgang mit Boden zu fördern (vgl. ebd.: 24). Das Nutzen von Stiftungen als Erbbaurechtgeberinnen hat den Vorteil, dass das Projekt nicht von einer Bank abhängig ist. Die auf Dauer durch den Erbbauzins erwirtschafteten Profite kommen so Nutzungen zu, die ebenfalls den Zielen von ExRotaprint entsprechen, und es besteht Transparenz über ihren Einsatz (vgl. ebd). Auch bei einem Scheitern des Projekts wäre so gewährleistet, dass mit dem Grundstück keine Spekulation betrieben werden kann. Der Erbbauzins kann während der Laufzeit des Vertrags angepasst werden, so betrug er anfangs 5,5 %, damit die Stiftungen den Kauf des Grundstücks finanzieren konnten, und wurde mittlerweile auf 3-3,5 % gesenkt (vgl. Novy-Huy tel. 13.01.2021). Aktuell zahlt ExRotaprint 42.000 Euro jährlich an die Stiftungen (vgl. Brahm/Schliesser o.J. f).

Erbbaurecht

Definition und Geschichte

Im Zuge der Wohnungsnot nach dem ersten Weltkrieg und zur Förderung von sozialem Wohnungsbau in Deutschland wurde 1919 das Erbbaurechtsgesetz verabschiedet und ist bis heute als soziales Gestaltungselement nutzbar (vgl. Brahm/Darr 2017: 12). Bezogen auf die Eigentumsverhältnisse führt es zu einer Trennung von Grundstück und Gebäude: Der/die Erbbaurechtsnehmer:in hat das Recht, „auf oder unter der Oberfläche [eines] Grundstücks ein Bauwerk zu haben“ (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Das heißt, ein Erbbaurecht befreit einen davon, ein Grundstück selbst zu erwerben und ermöglicht eine i.d.R. befristete Nutzung. Als Gegenleistung dafür wird ein sog. Erbbauzins vereinbart, der üblicherweise einmal jährlich gezahlt wird und an den jeweiligen Bodenwert gekoppelt ist (vgl. Löhr 2020: 12).

Erbbaurechtsvertrag: ExRotaprint u. Stiftungen

Am 03. September 2007 unterzeichnete die ExRotaprint gGmbH gemeinsam mit den Stiftungen trias und Edith Maryon einen Erbbaurechtsvertrag mit 99 Jahren Laufzeit (vgl. Brahm/Schliesser 2014: 20). Die  Stiftungen treten dabei als Eigentümerinnen des Bodens auf und setzen sich darüber hinaus für einen nachhaltigen, gemeinwohlorientierten Umgang mit Boden ein (vgl. Novy-Huy tel. 13.01.2021). Die Entscheidung für einen Erbbaurechtsvertrag entstand aus der Motivation heraus, die Immobilie gegen die Spekulation des Marktes abzusichern und durch die Aufteilung des Eigentums einen Verkauf des Geländes für die Initiator:innen von ExRotaprint  und deren Nachfolger:innen unmöglich zu machen (vgl. Brahm/Schliesser 2014: 20). Ferner sind im Erbbaurechtsvertrag konkrete gemeinnützige Ziele und Nutzungsarten definiert, zu denen sich ExRotaprint verpflichtet: „Das Gelände der ehemaligen Druckmaschinenfabrik Rotaprint soll langfristig günstige Flächen für soziale Träger, Künstler und kleine Gewerbebetriebe bereitstellen” (Brahm/Schliesser o.J. d). Der frei verhandelbare Erbbauzins beträgt je nach Nutzungsart und Zielsetzung 3% bis 6,5% jährlich und ist in der Anfangsphase üblicherweise geringer, um den/die Erbbaurechtsnehmer:in zu entlasten. In unserem Fall konnte ExRotaprint aufgrund der Mieteinnahmen zu Beginn bereits einen Zins von 5,5% zahlen und musste dies auch zwangsläufig, da die Stiftung trias zum Zeitpunkt des Kaufs ebenfalls in der Entwicklungsphase steckte und sich für den Kauf zu 100% verschuldete (vgl. Novy-Huy tel. 13.01.2021). Zudem ist der Zinssatz an die Mieten bei ExRotaprint gebunden, was wieder dem Gemeinwohl zugute kommt. 2015 betrug der Erbbauzins 38.000 EUR, ExRotaprint wird also im Laufe der 99 Jahre weitaus mehr Zinsen an die Erbbaurechtsgeber:innen zahlen, als den ursprünglichen Kaufpreis des Grundstücks (vgl. Brahm/Schliesser 2014: 16). Umso wichtiger ist, dass die Stiftungen sich ebenfalls gemeinnützigen Grundsätzen verpflichtet haben und ihrerseits in weitere Projekte investieren. So ergibt sich ein solidarischer Kreislauf, was besonders auf lange Sicht wichtig ist (vgl. Brahm 2020)

Vorteile des Erbbaurechts

Niederschwelliger Zugang: Entlastung beim Start eines Projekts: Entfall des Grundstückserwerbs, Anpassung der Zinsen, weniger Eigenkapital erforderlich

Fokussierung auf die Nutzung: Verbindlich festgeschriebene Nutzungsarten und Ziele fördern soziale und kulturelle Entwicklungen

Langfristiger Gestaltungsspielraum: Der/Die Erbbaurechtsgeber:in kann sich auf konstante Einnahmen verlassen. Nach dem Ende der Vertragslaufzeit kann er/sie wieder selbst über das Grundstück verfügen, oder, wie oft üblich, den Vertrag verlängern. Somit eignet sich diese Position für Städte und Kommunen, die auf diese Weise die Verwaltungshoheit über ihren Boden behalten und entwicklungspolitische Ziele absichern können (vgl. Brahm/Schliesser 2014: 16).

Forderungen

Zu welchen Konditionen wird der Boden dann vergeben und an wen?

Wenn Boden ein Gemeingut ist, dann muss er auch gemeingut-artig verwaltet werden! (Novy-Huy tel. 13.01.2021)

Es braucht demokratische Instrumente für die Vergabe von Boden, die auch die Zivilgesellschaft miteinbeziehen!

Akteur:innen

Ein Projekt wie ExRotaprint steht nie alleine, sondern ist mit den verschiedensten Akteur:innen vernetzt. Die Akteur:innen lassen sich in vier Gruppen zusammenfassen: Finanzierung, Stadt, Initiativen/Nachbarschaft und die inneren Strukturen.

Besonders in der Gründungsphase benötigte ExRotaprint Unterstützung bei der Finanzierung. Wichtig waren die beiden Stiftungen Trias und Edith Maryon, mit denen sie sich zusammenschlossen und die das Gelände kauften (vgl. Brahm/Schliesser o.J. f). Um mit der Sanierung der Gebäude zu beginnen benötigte ExRotaprint einen Baukredit in Höhe von 2,25 Millionen Euro. Sie entschieden sich dazu das Geld bei dem Schweizer Pensionsfond der CoOpera zu leihen. Der Grund dafür war, dass sie nachhaltige, soziale, ökologische und kulturelle Projekte unterstützen (vgl. Brahm/Schliesser o.J. f). Im Jahr 2017 bekam ExRotaprint von der Stiftung Deutsche Klassenlotterie Berlin 685.000 Euro als Hilfe für die weiteren Sanierung (vgl. LOTTO-Stiftung 2017). 

Die Stadt Berlin ist eine sehr entscheidende Akteurin über die Zukunft von Kulturorten. Sie stellen eine:n Staatsekretär:in für Stadtentwicklung. Der amtierende ist der linken Politiker Sebastian Scheel (vgl. Konzack o.J.). Eine Tochtergesellschaft des Landes ist das Berliner Immobilienmanagement (BIM). Sie sind die Nachfolger:innen des Liegenschaftsfonds und gründeten sich 2001. 2013 fand eine Neuausrichtung hin zu „transparenten Liegenschaftspolitik“ statt. Sie besitzen über 5.000 Immobilien (vgl. Lemiss/Möhring 2020). Bis 2007 waren sie noch Besitzer:in des ExRotaprint-Geländes (vgl. Brahm/Schliesser o.J. b).

ExRotaprint ist der Kontakt zu nachbarschaftlichen Akteur:innen sehr wichtig. Zu erwähnen sind mehrere Schulen, mit der sie kooperieren (vgl. Brahm/Schliesser o.J. h). Hervorzuheben ist auch die auf Stadtentwicklung ausgerichtete Initiative Stadt Neudenken. Sie vernetzt verschiedene Akteur:innen miteinander. Ein wichtiger Bestandteil ihrer Initiative ist der Runde Tisch, welcher sich besonders mit der Liegenschaftspolitik beschäftigt. Seit 2012 tagt dieser regelmäßig in dem Berliner Abgeordnetenhaus. Teil des Runden Tisches sind Menschen aus der Zivilgesellschaft, der Politik und der Wirtschaft. 2013 veröffentlichten sie einen sehr konkreten Forderungskatalog mit genauen Maßnahmen für die Stadt (vgl. Stadt Neudenken e.V. o.J.). Sie sind ein wichtiges und effektives Instrument für die Stadtentwicklung.

Die inneren Strukturen setzten sich aus der gGmbH, dem RotaClub e.V. und dem Planungsteam zusammen. Der RotaClub e.V gründete sich 2005. Er dient dazu für die Interessen der Mieter:innen einzustehen (vgl. RotaClub e.V. 2015). Das Planungsteam ist wichtiger Bestandteil der Zukunftsgestaltung von ExRotaprint. Es besteht aus den beiden Gründungsmitgliedern Daniela Brahm und Les Schliesser sowie den Architekten Bernhard Hummel und Oliver Clemens (vgl. Brahm/Schliesser o.J. e).

Fazit

Das Projekt ExRotaprint ist ein gelungenes Beispiel für die Absicherung eines Grundstücks gegen Spekulation durch den Einsatz von Erbbaurecht. Der dreigeteilte Vermietungsschwerpunkt garantiert den Erhalt von Raum für die Kultur- und Kreativwirtschaft. Der Einsatz von Stiftungen als Erbbaurechtgeberinnen entzieht das Grundstück zwar dem Einfluss des Bezirks, sichert andererseits aber die gemeinnützige Verwendung der Profite dauerhaft. Ausschlaggebend sind die internen Strukturen, die einen Verkauf zum Profit der Gesellschafter:innnen ausschließen, sowie die flachen Hierarchien des Vereins und die gute interne Kommunikation. Sicherlich waren die Bedingungen zum Initiierungszeitpunkt ebenfalls günstig, wie der niedrige Kaufpreis durch den gescheiterten Paketverkauf des Grundstücks, sowie die breite Unterstützung und Medienwirkung des Projekts. ExRotaprint ist Teil der ersten Generation der Projekte, die unter Anwendung des Erbbaurechtes bis heute funktionieren.

Quellenverzeichnis

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Brahm, Daniela/Darr, Christian (2017): Runder Tisch Liegenschaftspolitik: Erbbaurechte in Berlin. Dokumentation der ExpertenWERKSTATT.

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Brahm, Daniela/Schliesser, Les (o.J.) e: Gemeinnützigkeit. https://www.exrotaprint.de/gemeinuetzigkeit/, Zugriff 08.02.2021

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Brahm, Daniela/Schliesser, Les (2014): Wie funktioniert das Erbbaurecht? ExRotaprint Nachrichten, Nr. 5.

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Bundesamt für Justiz (o.J.): Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG), Stand 2013. https://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/BJNR000720919.html, Zugriff 08.02.2021

Konzack, Roman (o.J.): Leitung. https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wir_ueber_uns/leitung/, Zugriff 06.02.2021

Lemiss, Sven/Möhring, Birgit (2020): Sehr geehrte Mieterinnen und Mieter. https://www.bim-berlin.de/, Zugriff 06.02.2021

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Löhr, Dirk (2020): Marktgerechte Erbbaurechte. Wie Kommunen über Erbbaurechte bezahlbares Wohnen ermöglichen können. Wiesbaden: Springer Gabler.

Novy-Huy, Rolf, persönliches Interview zu ExRotaprint, Stadtentwicklung und Erbbaurecht, Kassel 13.01.2021, siehe Gesprächsverzeichnis

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Stadt Neudenken e.V. (o.J.): Was ist der runde Tisch?. https://stadtneudenken.net/was-ist-der-runde-tisch/, Zugriff 6.02.2021